Steuern / Steuererklärung für Ferienwohnungen in der Schweiz

Was neben der Selbstversorgung und der behaglichen Atmosphäre für die Vermietung von Ferienwohnungen spricht, ist der Trend zu Übernachtungen in der Parahotellerie. In der Schweiz gibt es etwa 500‘000 Zweitwohnungen, die meisten davon befinden sich in den Kantonen Tessin, Wallis und Graubünden. Durch das geltende Zweitwohnungsgesetz dürfen Gemeinden keine zusätzlichen Zweitwohnungen bewilligen, die bereits einen Anteil von über 20 Prozent haben. Sie haben demnach gute Karten, wenn Sie in einem gefragten Kanton eine Wohnung oder ein Haus für den Urlaub vermieten möchten. In diesen Regionen profitieren Sie von einem begrenzten Angebot, einem zumindest stabilen Immobilienwert, wenn nicht sogar einer Wertsteigerung.

Was zusätzlich für Zweitwohnungen spricht, ist die steigende Zahl an Urlaubern, die eine Ferienwohnung mieten. Digitale Vermarktungskanäle wie Ferienportale erleichtern die Suche nach Mietern, insbesondere in der Hauptsaison. In attraktiven Feriengebieten gelingt es Ihnen, Ihre Zweitwohnung fast das ganze Jahr über an den Mann oder die Frau zu bringen. Für Sie als Eigentümer ist es wichtig zu wissen, dass sich Ferienwohnungen von anderen Immobilien unterscheiden. Das betrifft die Finanzierung, Vermietung und Steuern.

Dieser Artikel gibt einen Überblick über die steuerlichen Aspekte, die für Ferienwohnungsvermieter in der Schweiz wichtig sind, einschliessllich der entsprechenden Meldepflichten und Steuererklärungsprozesse.

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Steuern bei Vermietung der Ferienwohnung

Sofern Sie gewerbsmässig Ihr Haus für den Urlaub vermieten, fallen Steuern an. Auch dann, wenn Sie Beherbergungsgäste über ein Portal für Ferienvermietung für wenige Tage oder eine Woche gewinnen. Eine Übersicht, welche Steuern anfallen können, finden Sie hier:

Handänderungssteuer: Sobald Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, fällt die kantonale Handänderungssteuer an. Je nachdem, wo Sie eine Ferienwohnung kaufen möchten, werden zwischen 1,5 und 3 Prozent fällig. Der Vorteil für Sie ist, dass diese Grunderwerbsteuer absetzbar ist.

Grundstückgewinnsteuer: Verkaufen Sie Ihre Ferienwohnung mit Gewinn, fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Die Kantone regeln, wie hoch sie ausfällt. Daher kommt es in der Ausgestaltung und Höhe zu grossen Unterschieden. Die Basis der Grundstückgewinnsteuer ist der kantonale Steuersatz und die Haltedauer. Je länger Sie die Immobilie behalten, umso geringer ist die Steuer. Erkundigen Sie sich auch nach den Steuerfreibeträgen in Ihrem Wunsch-Kanton.

Einkommensteuer: Die Mieteinnahmen von Ihrer Ferienwohnung versteuern Sie als Einkommen. Nutzen Sie die Wohnung wochenweise selbst, wird der Eigenmietwert herangezogen. Das gilt auch für den Fall, dass die Zweitwohnung mehrere Wochen oder Monate leer steht. Können Sie hingegen nachweisen, dass Sie die Wohnung ohne Erfolg vermieten wollten, greift der Eigenmietwert nicht. In diesem Fall wird wieder Ihre persönliche Einkommensteuer herangezogen. Sorgen Sie vor, indem Sie Ihr Ferienhaus inserieren. Falls es zu Leerständen kommt, können Sie Ihre Bemühungen zumindest nachweisen.

Mehrwertsteuer: Als Einzelunternehmen müssen Sie sich in der Regel nicht für die Mehrwertsteuer registrieren. Bis zu einem Umsatz von 40‘000 CHF sind Sie davon befreit. Übersteigen Ihre Mieteinnahmen 100‘000 CHF, unterliegen Sie der kaufmännischen Steuerpflicht. Natürlich steht es Ihnen frei, sich freiwillig zu registrieren. Auf jeder Rechnung für Beherbergungsgäste müssen Sie dann den für Beherbergungsbetriebe geltenden Mehrwertsteuersatz von 3,7 Prozent ausweisen.

Vermögenssteuer: Vermögenssteuer zahlen alle Personen mit Wohnsitz in der Schweiz, die oberhalb der Freigrenzen liegen. Den Steuersatz regeln die Kantone und Gemeinden. Er liegt in den meisten Kantonen zwischen 0,1 und 1 Prozent. Die Basis ist das Nettovermögen ohne Verbindlichkeiten. Zu den wichtigsten Vermögenswerten gehören:

• Bargeld
• Bankguthaben
• Edelmetalle
• Grundstücke und Immobilien
• Sammlungen, Kunstgegenstände
• Wertpapiere

Steuerliche Vorteile bei der Vermietung von Ferienwohnungen

Wenn Sie eine Ferienwohnung vermieten, versteuern Sie als Einzelunternehmen Ihr komplettes Einkommen. Das umfasst sowohl Ihr Geschäftsvermögen als auch Ihr Privatvermögen. Ferienwohnungsvermieter können einiges an Kosten absetzen und Verluste verrechnen. Allerdings sind auch Grenzen gesetzt. So lässt sich die Grundsteuer nur absetzen für selbstgenutztes Wohnungseigentum. Unsere Übersicht hilft Ihnen, Steuern zu sparen:

Aufwendungen: Sämtliche betrieblichen Aufwendungen für Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus sind absetzbar. Hier finden Sie eine Auswahl:

• Beherbergungskosten wie Reinigung, Hoteldienstleistungen
• Hypothekarzinsen
• werterhaltende Instandhaltungen wie Reparaturen, teilweise Energiesparmassnahmen und Renovationen
• Provisionen von Portalen für Ferienvermietung
• Verwaltungskosten bei Stockeigentümergemeinschaften

Abschreibungen: Investitionen in Ferienwohnungen sind im Geschäftsjahr nicht voll abzugsfähig. Diese Kosten verteilen Sie auf einige Jahre. So können Sie etwa Investitionen in Energiesparmassnahmen auf bis zu drei Jahre strecken. Die Abschreibung für eine Küche beträgt je nach Kanton pauschal etwa 20 Prozent der Netto-Mieteinnahmen. Ihre Immobilie schreiben Sie pauschal mit 10 Prozent des Eigenmietwerts ab, wenn sie nicht älter als zehn Jahre ist. Je älter Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus sind, desto höher ist die pauschale Abschreibung – bis zu 25 Prozent.

Rückstellungen: Droht Ihnen ein finanzieller Verlust durch ausfallende Forderungen oder Prozesskosten, stellen Sie die entsprechenden Beträge zurück. Die Höhe der Rückstellung bestimmt das Risiko. Ist ein Ausfall sehr wahrscheinlich, setzen Sie den Gesamtbetrag an. Inländische Forderungen stellen Sie pauschal mit 5 Prozent zurück, ausländische Forderungen mit 10 Prozent. Manche Kantone gestatten einen pauschalen Abzug von 10 Prozent auf alle offenen Forderungen.

Steuererklärung für Ferienwohnungen in der Schweiz

Unsere Tipps für Ihre Steuererklärung:

Abgrenzung: In der Steuererklärung grenzen Sie strikt Privat- und Geschäftsvermögen voneinander ab. Die beiden Kategorien werden unterschiedlich besteuert. Zudem können Sie bestimmte Aufwendungen nur für Ihr Geschäftsvermögen geltend machen. Das sind zum Beispiel:

• Abschreibungen und Wertberichtigungen
• Kapitalverluste aus Veräusserungen
• Schuldzinsen

Formulare: In der Regel füllen Sie den Fragebogen für Selbstständigerwerbende mit vereinfachter Buchführung aus. Nur wenn Sie die Umsatzgrenze von 100‘000 CHF übertreffen, benötigen Sie den Fragebogen für Selbstständigerwerbende mit kaufmännischer Buchhaltung. Wenn erforderlich, nutzen Sie zusätzlich das Formular «Abschreibungen und Rückstellungen».

Mehrwertsteuer (MWST): Falls Sie sich für eine freiwillige Mehrwertsteuer-Registrierung entschieden haben, füllen Sie die Abrechnungsformulare aus. Ab 2025 muss die MWST über das ePortal angemeldet und abgerechnet werden.

Steuerexperten: Eine Steuererklärung kann sehr komplex sein. Wer sich nicht auskennt, verschenkt oft Geld. Schlimmstenfalls führen falsche Angaben zu Nachforderungen oder Bussen wegen Steuerhinterziehung. Wenn Sie ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung vermieten, holen Sie sich Rat von Experten. Steuerberater oder Treuhänder erkennen Steuerrisiken. Sie beraten, planen und verhandeln mit Steuerbehörden. Falls gewünscht, unterstützen Steuerexperten auch bei der einfachen und kaufmännischen Buchhaltung.

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