Rechtliche Anforderungen für Ferienwohnungen in der Schweiz
Ferienwohnung vermieten und Rechtliches beachten
Die Schweiz, flächenmässig eher klein, bietet eine erstaunliche Vielfalt an touristischen Erlebnissen – mitten in Europa. Die attraktive Natur, gute Infrastruktur und weltberühmte Spezialitäten locken jährlich zahlreiche Erholungssuchende ins Ländli. Ein Ferienhaus zu mieten ist dabei eine attraktive Alternative zum Hotelaufenthalt.
Kein Wunder also, dass Eidgenossen und ausländische Zweitwohnungsbesitzer hier einen attraktiven Markt sehen. Das bestätigt auch das Bundesamt für Statistik: Sie wies 2023 knapp 7,7 Millionen Logiernächte in Ferienwohnungen aus. Gute Argumente, um sein Appartement als Ferienwohnung zu vermieten und gutes Geld zu verdienen.
Wenn Sie gern vermieten, aber Ihren Aufwand in Grenzen halten möchten, suchen Sie Übernachtungsgäste über eine Website für Ferienvermietung wie Holidu. Hier finden sich Anbieter und Interessenten schnell. Insbesondere deshalb, weil durch Filter (haustierfreundlich, für Familien, mit Ausblick, etc.) Wunschobjekte leicht zu entdecken sind. Das klingt einfach? Also sofort loslegen und ein Ferienhaus inserieren?
Bevor Sie Ihr Haus für den Urlaub vermieten, machen Sie sich mit den rechtlichen Rahmenbedingungen und Registrierungsanforderungen vertraut. Berücksichtigen Sie bei Ihrem Vorhaben auch die lokalen Gesetze. Nachstehend erhalten Sie einen Überblick der wesentlichen gesetzlichen Bestimmungen auf kantonaler und Bundesebene.
Ferienwohnung – gesetzliche Bestimmungen
Eine Ferienwohnung hat ebenso wie ein Ferienhaus einen bestimmten Gebrauchszweck. Sie dienen dem vorübergehenden Ferienaufenthalt zum Zwecke der Erholung. Wir beschränken uns hier auf die Rolle des Vermieters bzw. Anbieters von Ferienimmobilien zur Nutzungsüberlassung. Das bedeutet, Sie bieten keine zusätzlichen touristischen Dienstleistungen an wie Frühstück, Reinigung, Packages etc.
Als Vermieter fragen Sie sich wahrscheinlich: Wenn ich meine Wohnung oder mein Haus für den Urlaub vermiete, greift dann das Mietrecht für Ferienwohnungen? Vermieter von Ferienwohnungen profitieren davon, dass die Sozialschutzbestimmungen des Mietrechts nicht gelten. Die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) regelt in Art. 253a Abs. 2 OR, dass Ferienwohnungen von der gesetzlichen Kündigungsfrist ausgenommen sind. Dies setzt voraus, dass Sie für höchstens drei Monate vermieten. Wenn Sie ein Zimmer privat vermieten, achten Sie darauf, dass der Vermieter die Untermiete schriftlich bestätigt und Sie den vertragsgemässen Gebrauch sicherstellen.
Die Schweiz ist für ausländische Investoren attraktiv. Wer sich allerdings eine Ferienimmobilie anschaffen möchte, benötigt eine Kaufbewilligung. So verhindern die Eidgenossen einen Ausverkauf an ausländische Hände. Ausgenommen von dieser Regelung sind:
- EU/EFTA-Angehörige, die in der Schweiz leben
- Briten, die in der Schweiz leben
- Inhaber von Niederlassungsbewilligungen (Ausweis C)
Kaufbewilligungen stellen die zuständigen Kantone aus. Voraussetzungen dafür sind:
- Insgesamt wurden noch nicht mehr als 1‘500 Einheiten in der Schweiz verkauft.
- Die Ferienwohnung befindet sich in einem Fremdenverkehrsort, dessen Zweitwohnungsanteil 20 Prozent nicht übersteigt.
- Die Immobilie hat eine Nettowohnfläche von maximal 2’000 Quadratmeter (Bauland maximal 1’000 Quadratmeter).
- Die Ferienwohnung wird nur vorübergehend vermietet und nicht ganzjährig.
- Sie besitzen nur eine Ferienwohnung in der Schweiz.
Ihre Chancen sind grösser in Kantonen, die noch nicht zu viele Ferienimmobilien in ausländischem Eigentum haben. Suchen Sie sich daher nicht unbedingt Bern, Graubünden, Tessin, Waadt oder Wallis aus. Allerdings gibt es auch Kantone, die keine Ferienwohnungen an Ausländer verkaufen, wie Zürich und Genf. Erkundigen Sie sich vorsichtshalber im Kanton Ihrer Wahl nach den Regeln.
Ferienwohnung vermieten in Compliance mit lokalen Gesetzen
Wenn Sie ein Haus für den Urlaub vermieten möchten, sind Sie an lokale Gesetze gebunden. Bevor Sie es über ein Ferienhausportal anbieten, erkundigen Sie sich nach den lokalen Nutzungsvorschriften. Planen Sie etwa, einen bestehenden Bau dauerhaft anderweitig zu nutzen, ist dies bewilligungspflichtig.
Jeder Kanton regelt das Thema Ferienwohnungen selbst. Wenn Sie sich für eine Immobilie in einem bestimmten Kanton interessieren, dann informieren Sie sich am besten vor Ort. Hier eine kleine Auswahl an Regelungen der beliebtesten touristisch geprägten Kantone:
Bern: Im Kanton Bern gibt es wenige touristisch orientierte Ferienorte. Interessenten weisen eine garantierte Finanzierung vor. Renovierungen haben Vorrang vor Neubauten.
Graubünden: In Gemeinden wie St. Moritz kann eine als Hauptwohnsitz ausgewiesene Immobilie nicht als Ferienwohnung verkauft und genutzt werden.
Wallis: Zwischen bestehenden und neuen Ferienwohnungen muss ein angemessenes Verhältnis bestehen. Das gilt auch für Schweizer und ausländische Eigentümer. Als Eigentümer einer Ferienimmobilie dürfen Sie erst nach 5 Jahren an Ausländer verkaufen, an Schweizer jederzeit.
Ferienwohnung im Recht: Registrierungsanforderungen
Die Schweiz regelt im Ausländergesetz (AuG) in Artikel 16 die Meldepflicht bei kantonalen Behörden. Wer gewerbsmässig an Ausländer vermietet, muss sie mittels Meldeschein der Ortspolizei mitteilen. Wird demnach jemand Ihre Ferienwohnung mieten, müssen Sie seine Daten den Behörden weitergeben.
Vermieten Sie eine Ferienwohnung zum Beispiel in der Gemeinde Davos, müssen Sie eine Objektnummer (Registrierungsnummer) beantragen. Auf der Website für Ferienvermietung muss die Registrierungsnummer ersichtlich sein. Vermieter melden sich zudem beim Steueramt, um die lokalen Tourismusförderungsabgaben zu bezahlen.
Ferienwohnung vermieten und Steuern bezahlen
Als Eigentümer von Immobilien zahlen Sie auf den Eigenmietwert Steuern. Dabei ist es unerheblich, ob Sie ganzjährig darin wohnen oder nur in Ihren Ferien. Wenn Sie Ihre Ferienwohnung vermieten, versteuern Sie hingegen die Miete als Einkommen. Die Instandhaltungskosten, Hypothekarzinsen und Vermittlungsprovisionen von Ferienhausportalen dürfen Sie steuerlich absetzen. Während der Vermietungszeit zahlen Sie dafür keine Steuern auf Ihren Eigenmietwert.
Ihre Ferienimmobilie kann sowohl direkt (Einkommenssteuer, Gewinnsteuer) als auch indirekt (Mehrwertsteuer) besteuert werden. Eine Mehrwertsteuer fällt erst an, wenn Sie im Jahr mehr als 40‘000 CHF einnehmen. Falls Sie planen, Ihre Ferienwohnung mehr als drei Monate im Jahr zu vermieten, müssen Sie ein Gewerbe anmelden. Manche Gemeinden erheben zusätzliche Tourismusförderungsabgaben.
Steuern in einzelnen Kantonen
Wie hoch Ihre Steuern bei der Vermietung von Ferienwohnungen sind, hängt von Ihrem Einkommen und Ihrem Wohnsitz ab. Vermieten Sie über ein Portal für Ferienwohnungen, fallen je nach Kanton kommunale Abgaben an. Zudem hat jede Gemeinde unterschiedliche Regelungen. Hier finden Sie eine Auswahl:
Kanton Bern: Gewerbsmässige Anbieter von Übernachtungsmöglichkeiten benötigen eine Gastgewerbebewilligung. Ausgenommen sind Ferienwohnungen und privat vermietete Zimmer. Angebote über Ferienhausportale wie z. B. Holidu fallen in der Regel nicht unter die Gastgewerbegesetzgebung. Der Kanton Bern erhebt drei zweckbestimmte Abgaben: Beherbergungsabgabe, Tourismusförderungsabgabe und Übernachtungsabgabe. Dafür erhalten Übernachtungsgäste das kostenlose Bern-Ticket für den öffentlichen Nahverkehr.
Kanton Genf: Die Bedingungen für die Vermietung von Ferienwohnungen regelt das Gesetz über die Gastronomie, den Getränkeausschank, die Beherbergung und das Unterhaltungsgewerbe (LRDBHD). Erfüllen Sie die Vorgaben, erhalten Sie eine Betriebsbewilligung. Der Kanton erhebt eine Kurtaxe und Tourismusförderungsabgabe. Als Vermieter müssen Sie die Daten Ihrer Gäste erfassen und an die Ortspolizei übermitteln.
Kanton Wallis: Vermieter von Ferienwohnungen unterliegen nicht dem Gesetz über die Beherbergung, die Bewirtung und den Kleinhandel mit alkoholischen Getränken (GBB). Voraussetzung ist, dass sie keine hotelmässigen Leistungen erbringen (Frühstück, Reinigung, etc.). Der Kanton Wallis erhebt zusätzlich eine Kurtaxe und Beherbergungstaxe, teilweise pauschal. Anstatt der Beherbergungstaxe verlangen einige Gemeinden eine Tourismusförderungstaxe.
Mehr zu den gesetzlichen Bestimmungen zur Vermietung einer Ferienwohnung in der Schweiz finden Sie in diesem Artikel.