Rechtliche Anforderungen für Ferienhäuser in Deutschland

Vermieten Sie Ihre Ferienwohnung mit Holidu

Gebrauchsüberlassung an Dritte

Sind Sie Eigentümer der Immobilie, können Sie diesen Absatz überspringen. Für Besitzer dagegen gilt § 540 des BGB. Dieser besagt, dass Mieter einer Mietsache, in diesem Fall der Immobilie, der Wohnung oder eines Zimmers, nur mit der ausdrücklichen Erlaubnis des Vermieters diese an Dritte weitervermieten dürfen. Holen Sie sich diese Erlaubnis nicht ein, ist es dem Vermieter gestattet, das Mietverhältnis innerhalb der gesetzlichen Frist ausserordentlich zu kündigen.

Das Zweckentfremdungsverbot

Bezüglich des Zweckentfremdungsverbots sollten Sie Sorgfalt walten lassen und sich bei dem zuständigen Amt erkundigen, ob Sie die Mietsache rechtlich als Ferienwohnung vermieten dürfen. Infolge des Wohnungsmangels kämpfen Städte und Kommunen um Wohnraum. Das Zweckentfremdungsverbot erlaubt es den zuständigen Behörden, öffentliches Interesse gegenüber privatem Interesse durchzusetzen. Das Zweckentfremdungsverbot gilt nicht in jedem Bundesland und die Anwendung wird regional sehr unterschiedlich praktiziert. In Grossstädten wie Berlin oder Hamburg ist die Nachfrage nach Wohnraum deutlich höher als in vielen ländlichen Bereichen. Entsprechend ist dort die Wahrscheinlichkeit geringer, Immobilien als Ferienhäuser vermieten zu dürfen. Bei Missachtung drohen, abhängig von der regionalen Verordnung, Bussgelder bis zu einer Höhe von 500.000 Euro.

Anmeldepflicht

Unabhängig von der Grösse Ihrer Ferienunterkunft besteht eine Anmeldepflicht bei der zuständigen Behörde. Oft handelt es sich dabei um das Einwohnermeldeamt. In einigen Gemeinden ist das Ordnungsamt zuständig. Eine Anmeldung beim Finanzamt erfolgt dann in der Regel automatisch. Das Finanzamt beantwortet dann auch, ob die Vermietung rein privater Natur ist oder ob es sich um ein Gewerbe handelt. Grundsätzlich handelt es sich dann um ein Gewerbe, wenn ein Geschäftsbetrieb vorliegt. Die eindeutige Feststellung nimmt das Finanzamt vor. Laut Steuerrecht sind Sie ab einem Jahresertrag von 24.500 Euro gewerbesteuerpflichtig. Dann stehen Sie in der Pflicht, die Ferienwohnung beim zuständigen Gewerbeamt anzumelden.

Informationspflicht

Sie unterliegen sowohl bei einer privaten als auch gewerblichen Vermietung einer Ferienunterkunft der Informationspflicht, die sich aus der Dienstleistungs-Informationspflicht-Verordnung ergibt. Diese Informationen müssen Sie den Gästen bereits vor dem Vertragsabschluss frei verfügbar bereitstellen. Die Informationspflicht impliziert insbesondere Ihren vollständigen Namen, Ihre Kontaktdaten, eine mögliche Gesellschaftsform und den Eintrag in das Handelsregister. Weitere Angaben umfassen die Vertragsdetails, unter anderem die Kosten pro Übernachtung und enthaltene Leistungen. Führen Sie eine zugehörige Internetseite, gehen bereits einige der Informationen mit dem verpflichtenden Impressum einher.

Nutzungsänderung

Besitzen Sie eine Unterkunft und möchten diese als Ferienunterkunft nutzen, müssen Sie eine Nutzungsänderung vornehmen. Die können Sie in der Regel bei der zuständigen Baubehörde angeben. Nur bei der Annahme der Änderung dürfen Sie die Wohnung als Ferienunterkunft vermieten. Damit können auch Änderungen Ihrer Versicherung einhergehen.

Vorsicht vor dem Angebot weiterer Dienstleistungen

Bieten Sie Ihren Gästen Leistungen an, die über die Unterbringung in Ihrer Ferienwohnung hinausgehen, sollten Sie den $ 651 des BGB kennen. Der Paragraph legt fest, wann Sie als Reiseveranstalter gelten. Demnach sind Sie dann Reiseveranstalter, sobald Sie zwei verschiedene Arten von Leistungen anbieten, selbst wenn Sie eigentlich nur ein Zimmer privat vermieten wollten. Bereits ein Frühstücksservice für wenige Euro fällt in diese Kategorie, sobald dieser 25 % des Gesamtpreises ausmacht. Weitere Beispiele sind die Vermietung eines Kraftfahrzeugs oder die Verknüpfung der Unterbringung mit einem touristischen Angebot, etwa einem Museumsbesuch. Fassen Sie diese Leistungen zu einem Angebot zusammen, bieten Sie eine Pauschalreise an. Das Problem ist nicht, dass Sie sich dann Reiseveranstalter nennen müssen, sondern, dass Sie höheren Haftungsauflagen unterliegen und als Vermieter einer Ferienwohnung Rechte und Pflichten an Komplexität zunehmen. Sie tragen beispielsweise Verantwortung für mögliche Verschuldungen des Museums.

Bauvorschriften

Baurechtsverordnungen werden vom jeweiligen Bundesland geregelt, daher sind die Regelungen nicht einheitlich. Erkundigen Sie sich im Vorfeld, welche Gesetze bei Ihnen gelten. Die Grösse der Zimmer dürfen in der Regel bestimmte Grenzen nicht unterschreiten. Bei Einzelzimmern liegt diese oft bei 8 m², Doppelzimmer müssen eine Mindestgrösse von 12 m² aufweisen. Weitere Vorschriften betreffen etwa den Brandschutz. Eine Rauchmelderpflicht besteht in allen Bundesländern.

Verkehrssicherungspflicht

Vermieter von Ferienunterkünften unterliegen der Verkehrssicherungspflicht. Sie müssen demnach vorhersehbare Gefahrenquellen beseitigen, die dem Mieter körperlichen und gesundheitlichen Schaden zufügen könnten. Mögliche Gefahren sind etwa lockere Dachziegel nach einem Sturm, potenzielle Stolperfallen, beschädigte Treppen oder mangelnde Aussenbeleuchtung während des “allgemeinen Verkehrs”. Bei Verstoss drohen nach § 823 Schadensersatzansprüche.

Beschreibung des Angebots

Wenn Sie Ihr Ferienhaus inserieren, achten Sie auf wahrheitsgemässe Angaben. Sie dürfen zwar werbekräftige Beschreibungen verwenden, um potenzielle Kunden anzulocken, gleichzeitig sollten Sie keine Falschaussagen hineinschreiben. Liegt Ihre Wohnung nicht in der Natur, sollten Sie von Formulierungen Abstand halten, die das suggerieren könnten. Im Zweifelsfall liefern Sie dem Mieter gute Gründe für eine Kündigung des Mietvertrags oder eine Schadensersatzforderung. Ausserdem führen irreführende Angaben zu schlechten Bewertungen, die die potenzielle Kundschaft davon abhalten, bei Ihnen eine Buchung vorzunehmen.

Kennen Sie Ihre Rechte

Da, wo es Pflichten gibt, gibt es auch Rechte. Sie dürfen etwa darauf bestehen, dass der Mieter einen Mietvertrag unterschreibt und sollten das auch tun. Dieser schützt Sie bei Streitigkeiten, indem Sie darin festlegen, welche Mietbedingungen vorliegen. Darin sollten auch die Daten des Mieters stehen, um diesen bei Auseinandersetzungen genau bestimmen zu können. Angaben über Stornierungsfristen, Nutzungsbedingungen, Höhe einer Kaution, die Mietdauer – die Aufsetzung eines Mietvertrags ist durchaus komplex. Sofern Sie keine juristische Ausbildung genossen haben, sollten Sie nicht versuchen, einen Mietvertrag auf eigene Faust zu verfassen, sondern besser auf standardisierte Verträge zurückgreifen, die für den privaten Zweck ausreichen sollten. Zudem lohnt es sich, einige Antworten auf häufiger vorkommende Fragen über das Mietrecht von Ferienwohnungen parat zu haben. Was sind meine Rechte, wenn der Mieter mit mehr Personen anreist, als er angegeben hat? Wann darf ich in die Wohnung eintreten und wann verletze ich die Privatsphäre des Mieters? Was kann ich machen, wenn der Mieter unverhältnismässig laut Musik hört? Eine Hausordnung schützt Sie im Zweifelsfall vor Handlungen, die Sie für unzumutbar halten.

Bundesmeldegesetz

Sie sind dazu verpflichtet, den Aufenthalt Ihrer Gäste nachweisen zu können. Das geschieht über einen Meldeschein oder bestimmte digitale Verfahren. Dabei ist es irrelevant, ob Sie lediglich ein Zimmer für die Nacht vermieten oder ein Hotel führen. Der Meldeschein muss folgende Informationen zwingend aufführen: 

• Personendaten des Hauptmieters: Vollständiger Name, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit, Anschrift
• Anzahl der Mitreisenden und deren Staatsangehörigkeit
• Bei Gästen aus dem Ausland die dazugehörige Passnummer

Der Gast ist verpflichtet, den Meldeschein zu unterschreiben. Mit geeigneten Programmen können Sie die Daten auch digital abfragen. Den Meldeschein müssen Sie ein Jahr sicher aufbewahren und bei Anfrage befugter Behörden vorlegen. Im Anschluss müssen Sie den Meldeschein vernichten. Dazu haben Sie drei Monate Zeit.

Denken Sie über zusätzliche Versicherungen nach

Eine Wohngebäudeversicherung sichert Ihre Ferienwohnung vor Elementarschäden ab. Diese sollten Sie in jedem Fall abschliessen. Ähnlich sieht es mit einer Betriebshaftpflichtversicherung aus. Aufgrund der Verkehrssicherungspflicht müssen Sie beispielsweise für Schäden an Personen aufkommen, sollten diese Sie dafür haftbar machen können. Im schlimmsten Fall bedeutet das für Sie, dass Sie lebenslang zahlen und Kosten in Millionenhöhe auf Sie zukommen, wenn der Mieter dauerhafte Schäden erleidet. Ausserdem kann eine Rechtsschutzversicherung sinnvoll sein, die Sie bei Rechtsstreitigkeiten vor hohen Gerichtskosten bewahrt.

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