Rechtliche Anforderungen an die Verwaltung von Ferienunterkünften in Spanien

September 2024

Einem Eurostat-Bericht zufolge ist Spanien nach Frankreich das Land mit der zweithöchsten Zahl von Ferienhäusern. Wenn Sie eine Immobilie haben, die Sie vermieten möchten, sollten Sie die gesetzlichen Bestimmungen für die Ferienunterkünfte in Spanien kennen, um Strafen zu vermeiden.

Diese Vorschriften garantieren die Qualität der Unterkünfte und schützen sowohl die Vermieter als auch die Gäste. Diese Verordnungen und Gesetze wurden mit dem Ziel geschaffen, Diskrepanzen zu vermeiden und einheitliche Massnahmen in jeder autonomen Gemeinschaft zu schaffen. Darüber hinaus muss jeder Verwalter oder Eigentümer, der Plattformen wie Airbnb, Expedia, Tripadvisor oder Holidu nutzt, sein Objekt im spanischen Tourismusregister mit der entsprechenden Lizenznummer registrieren lassen. 

Im Jahr 2018 wurde ein Gesetzesdekret verabschiedet, das die Verpflichtung zum Erhalt einer Registrierungsnummer, zur Einhaltung von Qualitäts- und Sicherheitsstandards, zur Begrenzung der Aufenthaltsdauer in Immobilien in touristisch stark frequentierten Gebieten und zur Wahrung des Gleichgewichts mit den Anwohnern festlegt. Darüber hinaus gibt es in einigen autonomen Gemeinschaften zusätzliche Vorschriften, die restriktiver sind, wenn sich die Immobilie in der Nähe von Naturschutzgebieten befindet.

Die gesetzlichen Bestimmungen für Ferienhäuser und Ferienwohnungen in Spanien haben sich mit dem Aufkommen von touristischen Vermietungsplattformen geändert, die ein Gleichgewicht zwischen der Förderung von Qualität und Sicherheit anstreben, um Betrug und Überbuchung zu vermeiden.

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Welche Stelle ist für die Regulierung der Ferienhäuser zuständig?

Die Verwaltung von Ferienunterkünften in Spanien wird von verschiedenen Stellen geregelt und überwacht, die je nach Autonomer Gemeinschaft und der Gesetzgebung der einzelnen Regionen unterschiedlich sind. Einige der zuständigen Stellen und Ämter sind:

• Regionale Tourismusministerien: In jeder autonomen Gemeinschaft gibt es ein regionales Tourismusministerium oder eine Generaldirektion für Tourismus, die für die Regulierung und Überwachung der Ferienvermietung zuständig ist. Sie sind für die Erteilung von Genehmigungen oder die Registrierung von Ferienhäusern zuständig.
• Ministerium für Industrie, Handel und Tourismus: Das Ministerium für Industrie, Handel und Tourismus ist für die Regulierung und Förderung des Tourismus in Spanien zuständig. Die meisten Vorschriften werden von den einzelnen autonomen Gemeinschaften oder Regionen verwaltet, aber dieses Amt legt die allgemeinen Leitlinien fest und koordiniert die Massnahmen auf nationaler Ebene.
• Gemeinden: Sie haben die Aufgabe, spezifische Anforderungen festzulegen, wie z. B. die Einhaltung der Verantwortungserklärung. Je nach den ihnen übertragenen Aufgaben können sie auch Beherbergungsbetriebe kontrollieren, um die Einhaltung ihrer Aufgaben zu überprüfen und Fremdenverkehrsgenehmigungen zu erteilen.
• Autonome Fremdenverkehrsämter: In einigen autonomen Gemeinschaften gibt es Büros, die für die Förderung und Verwaltung des Tourismus zuständig sind. Sie sind vor allem für die Überwachung und Beratung der Eigentümer von Ferienunterkünften zuständig. 

Vermietung von Ferienunterkünften in Spanien: Gesetze und Verordnungen zu ihrer Regelung

Gesetz über städtische Mietverhältnisse (“Ley de Arrendamientos Urbanos“, kurz LAU): 

Dieses ist hauptsächlich für die Regulierung von Mietverträgen für Wohnungen in städtischen Gebieten zuständig, legt aber auch besondere Bestimmungen für Touristenwohnungen fest. Ihre Anforderungen umfassen die Einhaltung von:

• Dauer: Es sollte sich um einen kurzen Zeitraum handeln, der zwischen dem Eigentümer und dem Gast für Tage oder Wochen vereinbart wird. 
• Preise und Zahlungsmodalitäten: Der Vermieter ist berechtigt, den Preis pro Tag anzugeben, und die Zahlungsmodalitäten werden zwischen den Parteien entweder im Voraus oder vertraglich vereinbart.
• Kaution: Die Höhe der Kaution hängt von der autonomen Gemeinschaft ab, in der sich die Immobilie befindet und entspricht in einigen Fällen einer Monatsmiete. 
• Pflichten: Das LAU legt fest, dass die Wohnung in einem optimalen Zustand gehalten werden muss und dass der Gast die Inneneinrichtung während des Aufenthalts zu pflegen hat. 

Allgemeines Gesetz zum Tourismus (Gesetz 13/2011 vom 27. Mai)

Die Einhaltung dieses Gesetzes ist obligatorisch, denn es schreibt vor, dass alle touristisch genutzten Immobilien im Tourismusregister der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft eingetragen sein müssen.

In Bezug auf die Ferienwohnungen sind die folgenden Aspekte hervorzuheben:

• Touristenwohnungen: sind Wohnungen, die von touristischen Anbietern gesponsert und in der Regel zu Beherbergungszwecken vermietet werden.
• Registrierung von Touristenunterkünften: Alle Unterkünfte für touristische Zwecke müssen vor Aufnahme ihrer Tätigkeit im Tourismusregister der Autonomen Gemeinschaft oder Region, in der sie sich befinden, registriert werden. 
• Mindestanforderungen: Alle Wohnungen, die in Spanien für den Tourismus genutzt werden, müssen die festgelegten Mindestanforderungen an die Bewohnbarkeit und Qualität erfüllen.
• Verpflichtungen: Eigentümer/Verwalter müssen stets die geltenden Vorschriften einhalten und echte Informationen über die Merkmale der Immobilie liefern.
• Sanktionen: Je nach Schwere des Verstosses gegen die gesetzlichen Vorschriften werden Geldbussen oder Sanktionen verhängt.

Verordnung über Touristenwohnungen (“Decreto de Viviendas de Uso Turístico”, kurz DVT)

Alle Autonomen Gemeinschaften verfügen über Dekrete und halten sich an spezifische Vorschriften zur Regelung von Touristenunterkünften. Die geltenden Verordnungen und Gesetze für jede einzelne Region sind:

• Balearische Inseln: Gesetz 6/2017 vom 31. Juli 2017
• Valencianische Gemeinschaft: Dekret 10/2021 vom 22. Januar
• Autonome Gemeinschaft Asturien: Dekret 48/2016 vom 10. August 2016
• Autonome Gemeinschaft Kantabrien: Dekret 225/2019 vom 28. November 2019
• Autonome Gemeinschaft Katalonien: Dekret 75/2020 vom 20. August 2020
• Autonome Gemeinschaft La Rioja: Dekret 10/2017 vom 17. März 2017
• Region Murcia: Dekret Nr. 256/2019 vom 10. Oktober 2019
• Autonome Gemeinschaft Aragonien: Dekret 1/2023 vom 11. Januar
• Autonome Gemeinschaft Galicien: Dekret 12/2017 vom 26. Januar 2017
• Autonome Gemeinschaft Kastilien und León: Dekret 3/2017 vom 16. Februar
• Autonome Gemeinschaft Kastilien-La Mancha: Dekret 36/2018 vom 29. Mai 2018
• Autonome Gemeinschaft Andalusien: Dekret 28/2016, 2. Februar 2016
• Provinz Navarra: Decreto Foral 230/2011, vom 26. Oktober 2011
• Baskenland: Dekret 101/2018 vom 3. Juli 2018
• Kanarische Inseln: Erlass 113/2015 vom 22. Mai 2015
• Autonome Gemeinschaft Extremadura: Gesetz 2/2011 vom 31. Januar 2011
• Madrid: Dekret 79/2014, 10. Juli 2014

Es ist wichtig, dass Sie die gesetzlichen Bestimmungen in dem Gebiet kennen, in dem sich Ihr Ferienhaus befindet. Ausserdem müssen Sie die kommunalen Vorschriften berücksichtigen, da es in Spanien besondere Anforderungen geben kann, die zusätzliche Dokumente verlangen oder Einschränkungen festlegen.

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Die wichtigsten lokalen Vorschriften in Katalonien, den Balearen, Madrid, der Valencianischen Gemeinschaft, Andalusien und Asturien

Die lokalen Vorschriften für die Vermietung von Ferienunterkünften in Spanien können in den verschiedenen autonomen Gemeinschaften und Gemeinden unterschiedlich sein.

Katalonien

Diese autonome Gemeinschaft legt ihre Vorschriften im Dekret 159/2012 fest. Die Eigentümer müssen die touristische Genehmigung durch eine Reihe von Schritten erhalten, die Unterkunft muss den Anforderungen an Qualität und Bewohnbarkeit entsprechen und darf nicht länger als 31 aufeinanderfolgende Tage dauern. Dazu gehören auch Aspekte wie:

• Die Beherbergungsbetriebe müssen über sichere Infrastrukturen und eine hochwertige Ausstattung verfügen. 
• Die Hygiene der Anlage ist ebenso wichtig wie die Klimatisierung. 
• Informieren Sie die Gäste über das Vorhandensein der Kurtaxe, die von der Kategorie und Klassifizierung der Unterkunft abhängt.
• Alle Werbemittel müssen wahrheitsgemässe Informationen über die Miet- und Werbeleistungen enthalten.

Balearische Inseln

In diesem Bereich kommt das Tourismusgesetz der Balearen zur Anwendung, das im Gesetz 6/2017 vom 31. Juli festgelegt wurde. Die Vorschriften sind streng, da sie darauf abzielen, den nachhaltigen Tourismus zu fördern und die Naturgebiete der Inseln zu schützen.

• Das Gesetz legt eine Obergrenze für die Anzahl der Wohnungen für touristische Zwecke fest, die in den gesättigten Gebieten vermarktet werden.
• Verbot der Schaffung neuer Touristenorte in bestimmten Gebieten. 
• Beschränkungen für die Vermarktung von Wohnungen, die nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.
• Überprüfung und Kontrolle des Angebots an Beherbergungsbetrieben auf den Plattformen, um die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften zu gewährleisten.

Madrid

Das Dekret 79/2014 vom 10. Juli 2014 und der Sonderplan zur Regelung der Nutzung von Unterkünften (PERUH) in der Stadt Madrid dienen als spezifische Vorschriften zur Regelung der touristischen Vermietungen. Darin sind die Anforderungen für den Erhalt einer Genehmigung für touristische Aktivitäten, die Begrenzung des Leerstands und die Einhaltung von Sicherheits- und Standortbeschränkungen festgelegt. Darüber hinaus gibt es weitere rechtliche Aspekte zu beachten:

• Bringen Sie die erforderlichen Unterlagen zur Stadtverwaltung von Madrid.
• Halten Sie die Möbel in einem ausgezeichneten Zustand.
• Die Gemeinde ist für die Durchführung von Inspektionen zur Verhinderung illegaler Vermietung zuständig.
• Wenn der Beherbergungsbetrieb die Vorschriften nicht einhält, können Sanktionen verhängt werden.

Valencianische Gemeinschaft

Das Dekret 10/2021 vom 22. Januar regelt die Beherbergungsdienstleistungen und ihre Klassifizierung mit der Bereitstellung der angebotenen Einrichtungen. Unter den festgelegten Vorschriften sind die folgenden hervorzuheben:

• Alle Wohnungen für den Fremdenverkehr müssen mit einem Schild und einer Klassifizierung an der Aussenseite der Wohnung versehen sein.
• Jeder Eigentümer muss eine Touristenlizenz besitzen.
• Die Vermieter müssen eine Haftpflichtversicherung abschliessen.
• Sie müssen den Qualitäts- und Sicherheitsanforderungen entsprechen.
• Sie verfügen über eine ausgezeichnete Zonierung, die die Gesamtfläche des Raums angibt. 

Andalusien

Alle touristisch genutzten Wohnungen in Andalusien müssen den Bestimmungen des Dekrets 28/2016 entsprechen, während für die Ferienwohnungen das Dekret 194/2010 gilt. Derzeit sind einige Aspekte zu beachten:

• Strenge Vorschriften für die Zugänglichkeit und die Mindestmaße der Wohnungen.
• In weniger reglementierten Bereichen führen die Gemeinden Inspektionen durch und erteilen Genehmigungen.
• Alle Häuser und Wohnungen müssen im andalusischen Tourismusregister eingetragen sein.
• Die technischen und sicherheitstechnischen Normen müssen eingehalten werden.
• Die Eigentümer müssen für die Angemessenheit der Einrichtungen sorgen, und die Gäste müssen sich an die Regeln des Zusammenlebens auf dem Grundstück halten.
• Die Eigentümer sind verpflichtet, wahrheitsgemäße Angaben zu den Merkmalen der Wohnung zu machen.

Asturien

Ferienhäuser in Asturien müssen den Bestimmungen des Dekrets 48/2016 vom 10. August entsprechen, mit dem die Bestimmungen des Gesetzes 29/1994 vom 24. November reformiert wurden. Darin heisst es unter anderem:

• Regelung der Tätigkeit der Beherbergung von Touristen in Form von Ferienhäusern oder -wohnungen zur touristischen Nutzung.
• Alle Tourismusvermittler, Reisebüros, Vermietungsmanager, Vermieter und andere Manager müssen über eine Tourismuslizenz verfügen, um den Betrieb über virtuelle Kanäle wie Websites, Marktplätze oder andere Kanäle, die die Vermietung von Unterkünften in dem Gebiet ermöglichen, anzubieten.
• Die Mindestausrüstung, die in den Mietverträgen enthalten sein muss, ist wie folgt:
  • Abwasserentsorgung.
  • Trinkwasserversorgung.
  • Öffentliche Müllabfuhr durch die Gemeinde.
  • Heizung.
  • Erste-Hilfe-Kasten und Feuerlöscher.
  • Gästetelefon mit Nummern für Feuerwehr, Polizei, Krankenhäuser und mehr.
  • Die Schlafzimmer sollten natürliches Licht und mindestens ein Bett mit einer Mindestbreite von 0,8 und einer Mindestbreite von 1,35 Metern haben.
  • Die Küche und die Schlafzimmer sollten einen Blick auf den Innenhof oder nach draußen haben.
• Beim Einchecken müssen sie die Gästedaten überprüfen und die festgelegten Preise für zusätzliche Dienstleistungen mitteilen.

Was geschieht, wenn die autonome Gemeinschaft, die Gemeinde oder die Region keine spezifischen Vorschriften hat?

In diesen Fällen kommt das Gesetz über städtische Mietverträge (LAU) zur Anwendung, das Folgendes vorsieht:

• Der Eigentümer überlässt dem Gast vorübergehend die gesamte Wohnung oder die Zimmer. 
• Alle Objekte müssen sich in einem hygienisch einwandfreien und sicheren Zustand befinden, damit sie von den Touristen sofort genutzt werden können.
• Die Vermietung kann über Websites, Verzeichnisse oder andere verifizierte Marketingmedien beworben werden.
• Es wird darauf hingewiesen, dass die Mindestvertragslaufzeit 3 Jahre beträgt, dass aber mit dem Gast eine Vertragsvereinbarung getroffen werden kann.
• Eine Renovierung des Objekts ist nach vorheriger Ankündigung durch den Gast möglich.
• Der Eigentümer ist für alle Kosten der Immobilie verantwortlich, z. B. für Renovierungen oder Schäden.
• Es gibt eine Preisliste, die nur vom Eigentümer geändert werden kann.

Was sind die Folgen der illegalen Vermietung in Spanien?

Dazu gehören verwaltungstechnische und rechtliche Fragen, die wir kennenlernen wollen!

• Schliessung und Sperrung: In schweren Fällen von Verstössen kann die zuständige Stelle die Schliessung und Sperrung des Beherbergungsbetriebs anordnen. 
• Verwaltungssanktionen: Die Behörden können Verwaltungssanktionen verhängen, zu denen auch erhebliche Geldstrafen gehören, die je nach den Vorschriften der einzelnen autonomen Gemeinschaften variieren.
• Rechtliche Haftung: Der illegale Vermieter kann für Schäden, die er Mietern oder Dritten zufügt, rechtlich haftbar gemacht werden, was zivilrechtliche Ansprüche nach sich zieht.

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