Gesetzliche Bestimmungen für Ferienhäuser in der Schweiz

In der Schweiz gibt es für Ferienhäuser und Ferienwohnungen gesetzliche Bestimmungen, die eine sichere Vermietung garantieren und die fiskalischen Belange der Einnahmen aus Vermietungen regulieren. Hierzu gehört das Schweizerische Bundesgesetz über die Mehrwertsteuer (MWSTG), das einen speziellen MWST-Satz für Beherbergungsdienstleistungen vorsieht, um den Fremdenverkehr zu unterstützen.

Die Hygiene in Ferienwohnungen wird durch die Lebensmittelgesetzgebung und entsprechende Verordnungen abgedeckt, die sicherstellen, dass die Räumlichkeiten den erforderlichen Sauberkeits- und Ausstattungsstandards entsprechen. Diese Richtlinien schützen die Gesundheit der Gäste durch klare Anforderungen an die Sauberkeit in den Unterkünften, insbesondere in den sanitären Einrichtungen.

Wer eine Ferienwohnung vermieten will, der muss zudem die Brandsicherheit beachten. Die Massnahmen zur Brandvorbeugung und zum Brandschutz sind durch das Bundesgesetz über den Bevölkerungsschutz und den Zivilschutz sowie die Brandschutzvorschriften der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF) geregelt. In diesen Bestimmungen ist festgeschrieben, wann und welche Ferienunterkünfte mit Rauchmeldern, Feuerlöschern und markierten Fluchtwegen auszustatten sind. Auch die Kontrollen der Brandschutzmassnahmen sind hier festgelegt. 

Darüber hinaus gelten lokale Bauordnungen und Vorschriften zum Lärmschutz, wie sie in den kantonalen Baugesetzen und weiteren kommunalen Bestimmungen festgelegt sind. In Gemeinden, die als Feriendestination besonders beliebt sind, kommt zudem das Zweitwohnungsgesetz zum Tragen, das den Wohnungsmarkt entlasten und Ferienunterkünfte beschränken soll. 

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Mein Haus für die Ferien vermieten – nicht überall möglich

Wer in der Schweiz auf einem Ferienhausportal sein Haus für die Ferien vermieten will, der kann auf Widerstand stossen. Grund ist das Zweitwohnungsgesetz (ZWG), das am 1. Januar 2016 in Kraft getreten ist. Das ZWG betrifft Gemeinden mit einem hohen Anteil an Zweitwohnungen. In den Kantonen Graubünden und Wallis ist der Anteil der Zweitwohnungen mit mehr als 35 % besonders hoch. In Zahlen gibt es im Wallis mehr als 62’000 Zweitwohnung. Der Gesetzgeber spricht in diesem Zusammenhang auch von «kalten Betten», denn die durchschnittliche Nutzung der Wohnungen liegt bei lediglich 40 Tagen im Jahr. Grund hierfür ist die Tatsache, dass nur wenige Zweitwohnungen als Ferienwohnungen zur Verfügung stehen. Allerdings werden rund 8 % der Zweitwohnungen in den Ferien vom Eigentümer und von Familienangehörigen, Freunden oder Arbeitskollegen bewohnt, was deren Nutzungsdauer auf durchschnittlich 50 bis 60 Tage jährlich erhöht.  

Das Eidgenössisches Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation UVEK hat zu Zweitwohnungen ein Faktenblatt veröffentlicht. Diesem folgend, gibt es in der Schweiz etwa 160’000 Hotelbetten und 900’000 Betten in Zweitwohnungen, von denen lediglich rund 100’000 kommerziell über ein Ferienhausportal oder anderweitig vermarktet werden. Es werden die meisten Zimmer privat vermietet, wobei sich hier die Auslastung je nach Region und Art der Unterkunft auf 150 bis 200 Tage im Jahr erhöht.

Die Gemeinden mit dem höchsten Anteil an Zweitwohnungen in der Schweiz sind: 

• Saint Luc – 82,8 % 
• Grimentz – 81,8 % 
• Laax – 80,9 % 
• Falera – 78,8 % 
• Silvaplana – 77,4 % 
• Ayer 74,0 %
• Obersaxen – 72,7 % 
• Vaz/Obervaz – 72,6 % 
• Leukerbad – 72,5 % 

Rund 10 % der Gemeinden in der Schweiz weisen einen Anteil von mehr als 60 % Zweitwohnungen auf, jede fünfte liegt oberhalb der Grenze von 20 %. Das ZWG soll den Zubau von Ferienwohnungen in den Gemeinden beschränken, in denen der Anteil von 60 % überschritten wird. Kurios ist, dass die offizielle Statistik der Eidgenossenschaft keine Zweitwohnungen ausweist. Das Bundesamt für Statistik unterscheidet stattdessen dauernd bewohnte, zeitweise bewohnte und unbewohnte Wohnungen. Aus diesem Grund hat das Schweizerische Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) eine Wegleitung veröffentlicht, die bei der kantonalen Planung hilft, Erstwohnungen und Zweitwohnungen zu identifizieren und zu registrieren. Auf diesem Weg ist es praktikabel, den Status einer Ferienwohnung im Recht zuzuordnen.

Bauordnung der Kantone und Gemeinden – Rechtliches zur Vermietung von Ferienwohnungen

In der Schweiz unterscheiden sich die kantonalen und lokalen Bauordnungen zumeist nur im Detail, insbesondere wenn es um baurechtliche und andere gesetzliche Bestimmungen zu Ferienwohnungen geht. Zu den allgemeingültigen Vorschriften, die das Recht betreffen, über ein Ferienhausportal eine Ferienwohnung zu vermieten, gehören:

• Zoneneinteilung – Die meisten Kantone haben Zonen ausgewiesen, in denen der Bau von Ferienunterkünften erlaubt ist.
• Der Umbau von bestehendem Wohnraum zu Ferienwohnungen oder die Umnutzung eines Wohnhauses in ein Ferienhaus unterliegt in fast allen Kantonen und Gemeinden strengen Auflagen. Auf diese Weise wird der private Wohnungsmarkt geschützt.
• In einigen Kantonen sind Ferienhäuser in Ihren Massen oder in der Wohnfläche beschränkt. 
• Besonders in den ausgewiesenen touristischen Zonen kann der Abstand der Ferienhäuser zueinander vom ortsüblichen Mindestabstand abweichen.
• In einigen Gemeinden oder bestimmten Stadtteilen wird je Ferienwohnung, Ferienhaus oder Apartmenthaus eine bestimmte Anzahl von Parkplätzen vorgeschrieben. Ohne diese Stellplätze für Pkw wird keine Baubewilligung erteilt. 
• Auch aus Gründen der touristischen Vermarktung ist in einigen Gemeinden der Baustil oder die Gestaltung der Fassaden und Dächer vorgeschrieben, um die Attraktivität des Ortes zu fördern. 
• Zudem gibt es häufig Vorschriften zur Energieeffizienz von Ferienhäusern, in sensiblen Gebieten müssen im Rahmen des Naturschutzes zusätzliche Auflagen erfüllt werden und grössere Objekte müssen Regelungen zur Barrierefreiheit befolgen.

Ferienwohnung – gesetzliche Bestimmungen zum Brandschutz

Die Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF) hat für die gesamte Schweiz Brandschutzvorschriften formuliert, die vom Gesetzgeber als verpflichtend angesehen werden. Dazu gehören bauliche und betriebliche Standards, mit denen die Brandgefahr minimiert und die Sicherheit in Gebäuden, auch in Ferienunterkünften, erhöht werden soll. Zum Tragen kommen zudem die Vorschriften des §19 der Musterbauordnung und die Bestimmungen der Beherbergungsverordnung. Darüber hinaus gibt es kantonale Brandschutzvorschriften für die Vermietung von Ferienhäusern, die darauf abzielen, die Sicherheit der Gäste und der Ferienobjekte zu gewährleisten. 

Wer ein Zimmer privat vermieten will oder ein Ferienhaus, der muss sich über die lokal gültigen gesetzliche Bestimmungen informieren. Zu denen können spezielle Verordnungen gehören, auch: 

• Anzahl und Art der zu installierenden Rauchmelder.
• Funktionsprüfungen der Rauchmelder.
• Bei Appartementhäusern und Chalets mit mehreren Ferienwohnungen sind oft Fluchtwege auszuweisen, die auch bei Dunkelheit erkennbar sind. Diese Wege müssen frei von Hindernissen sein, was mitunter durch die lokalen Feuerwehren kontrolliert wird.
• Unter bestimmten Voraussetzungen sind Feuerlöscher anzuschaffen, wobei Anzahl, Art und Grösse bestimmt werden können. 
• Ausserdem kann die Erstellung von Sicherheits- und Notfallplänen vorgeschrieben werden, was vorzugsweise in der Nähe von Lawinengebieten der Fall ist.

Hygiene in Ferienwohnungen – gesetzliche Bestimmungen

Wer in der Schweiz privat oder über Ferienhausportal eine Ferienwohnung vermieten will, der muss gewisse hygienische Standards einhalten, wie sie im Schweizerischen Bundesgesetz über Lebensmittel und Gebrauchsgegenstände (LMG), der Hygieneverordnung des EDI (Eidgenössisches Departement des Innern) und in den kantonalen Gesundheitsgesetzen vorgeschrieben ist. Zu den Massnahmen gehören unter anderem:

• Regelmässige Reinigung und Desinfektion der Räume
• Saubere und hygienische Bettwäsche und Handtücher
• Ausreichende Belüftung der Räume
• Massnahmen zur Schädlingsbekämpfung
• Wird Übernachtung mit Frühstück angeboten, muss ein Selbstkontrollkonzept basierend auf HACCP-Prinzipien erarbeitet werden. Alle Kontrollen sind zu dokumentieren.
• Die Vorgaben der Lebensmittelhygiene inklusive der Temperaturkontrollen sind einzuhalten. 
• Mitarbeiter müssen in der Lebensmittelhygiene geschult sein.
• Die Küche muss professionellen Hygienestandards entsprechen, es ist ein Reinigungsplan zu erstellen und es sind bauliche Massnahmen zu treffen, um eine tadellose Reinigung zu gewährleisten. 
• Alle Lebensmittel müssen rückverfolgbar sein. 
• Speisen sind zu kennzeichnen und den Gästen müssen Allergeninformationen bereitgestellt werden. 

Mietrecht für Ferienwohnung und Rechtliches zur Vermietung von Ferienhäusern – ein Überblick

In der Schweiz werden Ferienwohnungen im Recht oft besonders behandelt oder hervorgehoben, auch mit dem besonderen MWST-Satz von derzeit lediglich 3,7 %. Wer regelmässig direkt oder über ein Ferienhausportal Chalets, Hütten oder Zimmer privat vermieten will, ist verpflichtet, den zahlreichen Vorschriften und Gesetzen Folge zu leisten. Wer bereits über eine Zweitwohnung verfügt, die derzeit aber noch in die Rubrik «Kalte Betten» fällt, der kann mit der Hilfe eines Ferienhausportals schnell eine lukrative Einnahmequelle erschliessen.  

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