Kleinunternehmerregelung für Ferienwohnungen in der Schweiz

Sie haben ein Haus oder eine Zweitwohnung, die Sie gern als Ferienwohnung vermieten oder anbieten möchten? Das kann in der Schweiz sehr lukrativ sein. Wie sehr, hängt zweifellos davon ab, ob Sie in der Wohnung temporär Gäste beherbergen oder permanent über ein Ferienhausportal. Auch Ihre Zielsetzung ist entscheidend: Ist die Vermietung von Ferienimmobilien Ihr persönliches Vergnügen, zweites Standbein oder dient sie der Altersvorsorge? Die steuerliche Betrachtung ist in allen Fällen eine andere.

Planen Sie, Ihr Haus für den Urlaub zu vermieten, sind Sie selbstständigerwerbend. Das kann Ihr Hauptjob sein oder Sie schaffen sich im Nebenjob ein zweites Standbein. Sie könnten zum Beispiel ein Kleingewerbe als Vermieter anmelden. Damit verbunden sind bestimmte Anforderungen. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche steuerlichen Vorteile Ihnen als Kleinunternehmer winken und wann Sie als Vermieter von Ferienwohnungen davon profitieren.

Dieser Artikel gibt einen Überblick über die steuerlichen Aspekte, die für Ferienwohnungsvermieter in der Schweiz wichtig sind, einschliessllich der entsprechenden Meldepflichten und Steuererklärungsprozesse.

Vermieten Sie Ihre Ferienunterkunft mit Holidu

Kleinunternehmerregelung bei Vermietung von Ferienwohnungen

Wenn Sie in eigenem Namen arbeiten, Rechnungen ausstellen und das wirtschaftliche Risiko tragen, gelten Sie als selbsterwerbend. In der Regel treten Sie als Einzelunternehmen auf und sind alleiniger Inhaber. Allerdings gibt es eine Einkommensgrenze für Kleinunternehmer. Bis zu einem Jahresumsatz von 100‘000 CHF ist kein Eintrag ins Handelsregister notwendig.

Wenn Sie selbsterwerbend Ihre Vermietung im Kleingewerbe planen, gründen Sie ein Einzelunternehmen. Dadurch haben Sie einige Vorteile, wie:

• Zur Anmeldung ist kein fixes Grundkapital erforderlich.
• Die Gründung ist unkompliziert, nur eine zusätzliche kantonale Bewilligung ist erforderlich.
• Sie sind unabhängig und treten professionell gegenüber Personen auf, die Ihre Ferienwohnung mieten möchten.
• Eine zusammenfassende Buchhaltung ist bis zu einem Umsatz von 500‘000 CHF ausreichend, anstatt einer vollständigen Buchhaltung.
• Sie profitieren von zahlreichen Steuervorteilen.

Kleinunternehmerregelung Vermietung und Verpachtung: Steuern und Beiträge

Selbstständigerwerbende verfügen über kein regelmässiges Einkommen. Daher basiert die Steuererklärung auf Geschäftsbüchern und dem Privatvermögen. Als Einzelunternehmen deklarieren Sie Gewinne als Einkommen. Welche Steuern können anfallen, wenn Sie Ferienimmobilien vermieten? Hier finden Sie eine Übersicht:

Einkommensteuer: Wenn Sie eine Ferienwohnung vermieten, versteuern Sie Ihre Einkünfte aus Mietzahlungen mit Ihrer persönlichen Einkommensteuer. Die Mieteinnahmen erhöhen demnach Ihr Gesamteinkommen. Ihre Einnahmen aus der Vermietung versteuern Sie in dem Kanton, in dem sich Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus befindet.

Mehrwertsteuer: Bei der Vermietung einer Ferienwohnung wird Umsatzsteuer für Kleinunternehmer fällig. Voraussetzung dafür ist, dass Ihr Umsatz über 40‘000 CHF liegt. Übersteigen Ihre Einnahmen aus der Vermietung die Grenze von 100‘000 CHF, greift die obligatorische Steuerpflicht des Einzelunternehmens. Sie können sich jedoch auch unterhalb der Umsatzgrenze für eine freiwillige Mehrwertsteuer-Registrierung entscheiden. Sie müssen dann auf Ihrer Rechnung für die Ferienwohnung als Kleinunternehmer die Mehrwertsteuer ausweisen. Für die Beherbergungsleistung ist ein besonderer Mehrwertsteuersatz von 3,7 Prozent anwendbar. Im Gegenzug können Sie den Vorsteuerabzug für bestimmte Kosten und Dienstleistungen geltend machen.

Handänderungssteuer: Durch die Vermietung von Ferienwohnungen können Sie langfristig Kapital aufbauen und für Ihr Alter vorsorgen. Sie fangen vielleicht klein an und vermieten Ferienimmobilien in erschwinglichen Regionen. Nachdem viele Touristen Ihr Ferienhaus mieten wollten und Sie gute Gewinne erzielt hatten, entscheiden Sie sich vielleicht zum Verkauf Ihrer Ferienimmobilie. Ihr Plan ist es, in einer touristisch sehr gefragten Lage eine Ferienimmobilie zu kaufen. Sobald eine Immobilie den Eigentümer wechselt, fällt eine kantonale Handänderungssteuer an. Sie liegt zwischen 1,5 Prozent und 3 Prozent.

Grundstückgewinnsteuer: Womöglich hatten Sie grosses Glück mit Ihrer Ferienwohnung. Sie konnten sie mit einem satten Gewinn verkaufen. Davon profitieren auch Kantone durch die Grundstückgewinnsteuer. Wie hoch sie letztlich ausfällt, hängt vom Kanton und der Haltedauer ab. Wertsteigernde Ausgaben wie Renovationen, Sanierung oder Einbauten können Sie vom Gewinn abziehen.

Ausgleichskasse: In die schweizerische Sozialversicherung zahlen auch Selbstständigerwerbende ein. Dazu gehören:

• die AHV (Alters- und Hinterlassenenversicherung)
• die EO (Erwerbsersatzordnung)
• die IV (Invalidenversicherung)

Auf Basis Ihrer wirtschaftlichen Verhältnisse beurteilt die Ausgleichskasse das Entgelt. Liegt Ihr Einkommen unter 58‘800 CHF, zahlen Sie einen geringeren Beitragssatz. Erhalten Sie aus der Vermietung der Ferienwohnung mit Umsatzsteuer weniger als 9‘800 CHF, wird nur der Mindestbeitrag von 514 CHF fällig. Hinzu kommen Verwaltungskostenbeiträge von maximal 5 Prozent.

Ferienwohnung als Kleingewerbe vermieten: Steuerliche Vorteile

Als Einzelunternehmen versteuern Sie Ihr gesamtes Einkommen. Dazu gehören Gewinne und sonstige Einnahmen. Ihr Privat- und Geschäftsvermögen unterliegt nur den kommunalen und kantonalen Steuern, nicht der direkten Bundessteuer. Mit Ihrem Einkommen können Sie Gestehungskosten sowie allfällige Verluste verrechnen. Steuerliche Vorteile ergeben sich zum Beispiel durch:

• Aufwendungen: Alle betrieblichen Aufwendungen für die Beherbergung können Sie absetzen. Dazu zählen Hypothekarzinsen, Energiekosten, Wasser, aber auch Provisionen. Sie werden fällig, wenn Sie Ihre Ferienwohnung über ein Portal für Ferienvermietung anbieten. Bei einer Mehrwertsteuerpflicht nehmen Sie zudem den Vorsteuerabzug vor.
• Abschreibungen: Ihre betriebsbedingten Ausgaben können Sie vom Einkommen abziehen. Grössere Investitionen in Immobilien und Einrichtungen sind nicht sofort voll abzugsfähig. Sie verteilen diese Kosten auf einige Jahre. Die Abschreibungssätze liegen zwischen 3 Prozent und 45 Prozent. Leasingkosten für die Geschäftsausstattung hingegen dürfen Sie komplett im Geschäftsjahr absetzen.
• Rückstellungen: Für allfällige Risiken lassen sich jährlich Beträge zurückstellen. Dazu gehören offene Forderungen oder drohende Prozesskosten. Die Höhe der Rückstellungen hängt vom Risiko ab. Bei starker Gefährdung stellen Sie die Beträge vollumfänglich zurück. Eine pauschale Wertberichtigung ist für inländische Forderungen (5 Prozent) und ausländische Forderungen (10 Prozent) gestattet. In manchen Kantonen ist ein Abzug von 10 Prozent auf alle offenen Rechnungen möglich.
• Verluste: Ergeben sich aus der Vermietung von Ferienimmobilien Verluste, können Sie diese von Ihrer Einkommensteuer abziehen.

Vermietung als Kleinunternehmer: Steuererklärung

Als Kleinunternehmer sind Sie keine juristische Person. Sie versteuern daher Ihr Privat- und Geschäftseinkommen. Wenn Sie sich an Ihre Steuererklärung setzen, gibt es ein paar Punkte zu beachten:

Kantonale Erfassung: Je nach Kanton erfassen Sie Ihr Einzelunternehmen unterschiedlich. In der Regel füllen Sie Formulare für Ihre Einkünfte aus selbstständiger Erwerbstätigkeit und Ihr Geschäftsvermögen aus. Dabei unterscheiden die Kantone Selbstständigerwerbende ohne oder mit kaufmännischer Buchhaltung. Der Steuererklärung legen Sie womöglich das Formular Abschreibungen und Rückstellungen sowie Debitoren- und Kreditorenlisten bei.

Abgrenzung: Trennen Sie geschäftliche und private Ausgaben strikt. Nutzen Sie Ihre Ferienwohnung auch privat, berechnen Sie den Mietwert. Für alle abzugsfähigen Ausgaben legen Sie Belege vor.

Mehrwertsteuer (MWST): Falls Sie bei kurzfristiger Vermietung Umsatzsteuer als Kleinunternehmer abführen – freiwillig oder obligatorisch – machen Sie das über Abrechnungsformulare. Von 2025 müssen alle MWST-pflichtigen Kleinunternehmen ihre MWST über das ePortal anmelden und abrechnen.

Buchhaltungs- und Finanzlage optimieren: Je nachdem, wie erfolgreich Sie bei der Vermietung von Ferienwohnungen sind, kann eine Steuererklärung sehr aufwendig sein. Eine Beratung durch Treuhänder ist hier womöglich hilfreich. Die Steuerexperten unterstützen bei der Buchhaltung, Steuererklärungen und Mehrwertsteuerabrechnungen. Zudem analysieren sie Ihre Situation und optimieren die Finanzlage.

Ferienhaus inserieren über Website für Ferienvermietung

Kantone und Gemeinden, die Probleme mit knappem Wohnraum haben, gehen mehr oder weniger rigoros gegen temporäre Vermietungen vor. Wer etwa im Tessin seine Ferienwohnung mit weniger als 4 Betten mehr als 90 Tage im Jahr online vermietet, gilt automatisch als gewerblicher Vermieter. Um eine Bewilligung zu erhalten, muss er ein Umnutzungsgesuch einreichen. Aus seinem Zweitwohnsitz wird dann ein Erstwohnsitz.

Das Waadtland und Genf fördern die kurzfristige Vermietung. Hier dürfen Ferienwohnungen maximal 90 Tage im Jahr an Kurzurlauber vermietet werden. In Bern ist die Vermietung von Ferienwohnungen in der Altstadt eingeschränkt. Zürich hat bisher noch keine Beschränkungen vorgesehen.

Vermieten Sie Ihre Ferienunterkunft mit Holidu