Berechnung der Abschreibung einer Ferienimmobilie

Wenn Sie eine Ferienwohnung vermieten, können Sie mit der Abschreibung Ihrer Immobilie Ihre Steuerlast senken und dadurch richtig sparen. Die Eidgenössische Steuerverwaltung veröffentlicht die maximal anerkannten Abschreibungssätze. Zusätzlich gibt es kantonale Unterschiede, die Sie berücksichtigen müssen. Die Wertminderung schliesst nicht nur Immobilien, sondern auch Inventar ein. Wie hoch Ihre Abschreibungen für Wertminderungen sind, hängt auch von der Abschreibungsmethode ab.  

In diesem Artikel erklären wir, wie Sie die Abschreibung für eine Ferienimmobilie ermitteln. Rechtliche Grundlagen und praktische Tipps für Vermieter runden die Ausführungen ab.

Vermieten Sie Ihre Ferienunterkunft mit Holidu

Wie attraktiv ist die Abschreibung für Vermieter von Ferienwohnungen?

Sobald Sie Ihr Haus für den Urlaub vermieten, hoffen Sie auf eine satte Rendite. Aber Achtung: Je höher die Einkünfte aus den Mieteinnahmen sind, desto mehr Steuer zahlen Sie. Für eine möglichst durchgehende Belegung nutzen Vermieter von Ferienwohnungen oft ein Ferienhausportal. Das Objekt ist auf digitalen Kanälen weltweit sichtbar. Auf diese Weise erhöhen Sie Ihre Chance, die Wohnung oder das Haus fast ganzjährig zu vermieten. Leerstände halten sich in Grenzen und auf regelmässige Einnahmen ist Verlass. Der Staat freut sich darüber, verdient er doch an jedem CHF mit.

 Der Weg aus dem Dilemma führt über die Abschreibung von Ferienwohnung und Möbeln. Warum sind jedoch Abschreibungen auf Immobilien möglich und auf Grundstücke nicht? Das liegt an der Substanz. Immobilien und Inventar altern, Land hingegen erfährt keine Altersentwertung. Für den Werterhalt von Inventar und Immobilien sind demnach Investitionen erforderlich. Je höher Ihre Ausgaben sind, desto mehr können Sie steuerlich absetzen. Am Ende des Geschäftsjahres senken die Abschreibungen Ihren Gewinn und damit Ihre Steuerlast. Das klingt zu gut, um wahr zu sein? Nicht im Geringsten. Abschreibungen sind ein gutes Instrument, um Steuern zu sparen. Sie sind jedoch an Bedingungen geknüpft.

Abschreibung auf Ihre Ferienwohnung: Bedingungen

Abschreibungen sind grundsätzlich nur auf Geschäftsvermögen möglich, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind:

• Die Ferienimmobilie befindet sich in Ihrem Eigentum.
• Sie vermieten Ferienwohnungen oder Ferienhäuser, um Gewinne zu erzielen.
• Eine langfristige Vermietung der Ferienwohnung ist angestrebt.
• Ihre Ferienimmobilie ist fast durchgehend vermietet, mit einer geringen Eigennutzung.

Was bei vermieteten Ferienimmobilien absetzbar ist 

Sie erfüllen alle Bedingungen, um Ferienwohnungen steuerlich absetzen zu können. Jetzt müssen Sie wissen, welcher Besitz absetzbar ist, wenn Urlauber Ihr Ferienhaus mieten? Kurzum alles, was unter die Absetzung für Abnutzung fällt. Dazu gehören:

• Grundbuchgebühren
• Grundeigentümerbeiträge
• Handänderungssteuern
• Hypothekarzinsen
• Insertionskosten, Vermittlungsprovisionen
• Instandhaltungskosten
• Ausstattung wie Fliesen und Möbel

Wie wird die Abschreibung auf Immobilien ermittelt?

Die von der Eidgenössischen Steuerverwaltung veröffentlichten Abschreibungssätze gelten als Richtwerte für Abschreibungen. Allerdings gibt es in der Schweiz kantonale Regelungen, die teilweise von den bundesweiten Regelungen abweichen. Grundsätzlich können Sie die Abschreibungsart auswählen: Wechselpauschale oder tatsächliche Kosten für den Unterhalt. Pauschal ziehen Sie in der Regel 20 Prozent Ihres Eigenmietwerts ab. Mitunter spielt auch das Gebäudealter eine Rolle. So schreiben Sie bei bis zu zehn Jahren alten Gebäuden pauschal 10 Prozent ab, bei älteren Gebäuden hingegen 20 Prozent. Praktisch ist, dass Sie sich nicht zwischen effektiven Kosten und Wechselpauschale entscheiden müssen. So können Sie auf Bundesebene Ihre effektiven Kosten geltend machen, kantonal hingegen die Wechselpauschale – oder umgekehrt.

Ausgaben bis zu einem Anschaffungswert unter 1‘000 CHF setzen Sie sofort im laufenden Geschäftsjahr ab. Sämtliche Geschäftsausgaben können Sie von der Steuer absetzen. Dazu gehören auch die Kosten, wenn Sie über eine Website für Ferienvermietung Ihr Ferienhaus inserieren. 

Sobald Ihre jährlichen Ausgaben die Grenze von 1‘000 CHF übersteigen, ist eine mehrjährige Abschreibung möglich. Welche Nutzungsdauer Sie ansetzen sollten, finden Sie in den kantonalen Richtlinien. Hier ein Auszug des Kantons Luzern:

• Gebäude des Gastwirtschaftsgewerbes 33 Jahre zu 3 Prozent
• Geschäftsmobiliar 8 Jahre zu 12,5 Prozent
• Datenverarbeitungsanlagen (Hard- und Software) 5 Jahre zu 20 Prozent

In den Kantonen St. Gallen und Zürich dürfen Sie immer 20 Prozent abschreiben, egal wie alt Ihre Ferienwohnung ist.

Berechnung von Abschreibungen

Zur Berechnung der Abschreibungen gibt es zwei Verfahren, linear und degressiv. Wir stellen beide Varianten kurz vor:

Lineare Abschreibung: Bei dieser Abschreibungsmethode setzen Sie den Anschaffungswert an und schreiben jährlich die gleichen Beträge ab. Dafür dürfen Sie nur die halben Abschreibungssätze ansetzen. Dennoch wird diese Methode bei Liegenschaften präferiert.

Degressive Abschreibung: Hier setzen Sie den Restwert mit dem vollen Abschreibungssatz an. Bei der degressiven Abschreibungsmethode haben Sie jährlich sinkende Beträge. Die Basis ist immer der Wert des Vorjahres.

Es ist Ihnen überlassen, welches Abschreibungsverfahren Sie wählen. Allerdings müssen Sie die einmal gewählte Methode beibehalten.

Wie rechne ich die Abschreibung aus?

Die Abschreibung für Ihre Ferienimmobilie berechnen Sie anhand der Abschreibungssätze auf den Immobilienwert. Hatten Sie etwa Anschaffungskosten von 500‘000 CHF, schreiben Sie bei einem Satz von 3 Prozent im ersten Jahr degressiv 15‘000 CHF ab und linear 7‘500 CHF.

Nutzen Sie die degressive Abschreibung, berücksichtigen Sie immer den Wert des Vorjahres. Wenn Sie im ersten Jahr 15‘000 CHF abschreiben, ziehen Sie diesen Betrag von Ihrem Anschaffungswert von 500’000 CHF ab. Sie berechnen die Abschreibung dann von 485‘000 CHF. Somit schreiben Sie im zweiten Jahr 14‘550 CHF ab. Im dritten Jahr haben Sie eine Basis von 470‘450 CHF und dadurch einen Abschreibungssatz von 14‘130,50 CHF. Für die weiteren Jahre fahren Sie entsprechend fort.

Geschäftsmobiliar schreiben Sie entsprechend ab. Sie holen sich den Abschreibungssatz und die Nutzungsdauer von Ihrem Kanton. Im Kanton Luzern dürfen Sie degressiv 12,5 Prozent ansetzen (auf Bundesebene 25 Prozent), die sich entsprechend verringern. Linear die Hälfte, dafür gleichbleibend. Bei Möbeln, die sie für 10‘000 CHF gekauft haben, sind dies im ersten Jahr 125 CHF degressiv und 62,50 CHF linear.

Abschreibungen sind profitabel für Vermieter von Ferienimmobilien

Durch die Abschreibung für Abnutzung (AfA) schöpfen Sie Steuervorteile aus und mindern als Vermieter von Ferienwohnungen den Wertverlust. Die steuerliche Entlastung und die Urlaubsgäste, die Ihre Ferienwohnung mieten, sind die Basis Ihres Erfolgs als Vermieter von Ferienimmobilien. Vorteile der AfA:

• Geringere Steuerlast, da abgeschriebener Aufwand das zu versteuernde Einkommen reduziert.
• Höhere Rendite durch den steuerlichen Effekt des reduzierten Gewinns. Die Nettoeinnahmen steigen, weil die Kosten über Jahre angesetzt werden können und so die Einnahmen relativieren.
• Motivation für Investitionen in den Werterhalt einer Ferienimmobilie, da die Kosten über mehrere Jahre abgeschrieben werden können.

Sämtliche absetzbaren Kosten machen Sie in Ihrer Steuererklärung geltend. Dabei grenzen Sie Ihr Privat- und Geschäftsvermögen gewissenhaft voneinander ab. Da Sie als gewerblicher Vermieter Ihr Einkommen versteuern, geben Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben in der Einkommensteuererklärung an. Dazu verwenden Sie den Fragebogen für Selbstständigerwerbende mit vereinfachter Buchführung (Einnahmen unter 100‘000 CHF jährlich). Falls notwendig, nutzen Sie zusätzlich das Formular «Abschreibungen und Rückstellungen».

Die Steuergesetze und Abschreibungsmöglichkeiten sind komplex. Als Vermieter von Ferienwohnungen kennen Sie sich in der Regel nicht im Detail aus. Es wird Ihnen womöglich nicht gelingen, manches Fettnäpfchen zu vermeiden. Falsche Angaben, versäumte Fristen oder fehlende Belege können zu Nachforderungen führen. Wenn Sie kein Geld verschenken und sich Ärger mit dem Finanzamt ersparen möchten, holen Sie sich Rat bei Steuerexperten.

Vermieten Sie Ihre Ferienunterkunft mit Holidu