Die Lage des Ferienwohnungsmarktes in Spanien und zukünftige Prognosen

September 2024

Lodgify hat eine Marktstudie zur Buchung von Ferienwohnungen im ersten Halbjahr 2023 durchgeführt, die sich auf mehr als 100.000 Reservierungen konzentriert. In dieser Studie wurden die Entwicklung der Preise, Buchungskanäle, Aufenthaltsdauer, Belegungsraten und Buchungsvoraussetzungen behandelt.

Laut dem Nationalen Statistikinstitut kamen im Mai mehr als 8 Millionen internationale Touristen nach Spanien, was einem Anstieg von 17% im Vergleich zu Mai 2022 entspricht. In den ersten fünf Monaten des Jahres 2023 besuchten mehr als 29,2 Millionen Menschen das Land. Trotz dieses Wachstums verzeichnet man immer noch einen Rückgang von 0,4% im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2019 aufgrund der COVID-19-Pandemie und deren Auswirkungen auf die Branche.

In diesem Artikel bieten wir einen umfassenden Einblick in die aktuelle Dynamik und die zukünftigen Perspektiven des Ferienwohnungsmarktes in Spanien. Wir werden die aktuelle Situation verstehen und in die Zukunft blicken, indem wir folgendes analysieren:

• Die Entwicklung der Ferienwohnungspreise
• Die wichtigsten Buchungskanäle
• Vorlieben bei der Wahl der Unterkunft
• Belegungsraten und zukünftige Aussichten
• Sonstiges

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Erholung des Tourismussektors

Nach der Aufhebung aller Einschränkungen der internationalen Mobilität aufgrund der Pandemie konsolidieren sich die Tourismusindikatoren in Spanien, so ein Bericht der spanischen Zentralbank. Obwohl der Zustrom von Touristen noch nicht die Niveaus von 2019 erreicht hat, sind die Einnahmen wieder auf das Niveau vor der Krise gestiegen, und das internationale touristische Angebot verbessert sich weiterhin durch die Rückkehr der Besucher.

Der Sektor in Spanien verzeichnet einen Anstieg der Preise um 7%, so das Nationale Statistikinstitut, und eine kürzere Aufenthaltsdauer der Touristen. Gastgeber erzielen höhere Rentabilität bei Direktbuchungen, da sie einen Aufenthalt für 180 Euro pro Nacht anbieten können, während über Online-Plattformen wie Booking, TripAdvisor oder Airbnb der Durchschnittspreis bei 140 Euro liegt. Als mögliche Konsequenz wurde ein Rückgang der Belegungsraten beobachtet, von 55,66% im Jahr 2022 auf 54,32% im Jahr 2023.

Diese Auswirkungen führten auch zu einem Rückgang von 7% bei Ferienwohnungen an der spanischen Küste. Im August 2022 betrug die Auslastung 90,9%, während sie in diesem Jahr bei 84,3% liegt. Dennoch bleiben die Küsten von Málaga, Mallorca und Menorca die wichtigsten Ziele mit der höchsten Belegung von Ferienwohnungen. Entwicklung der Ferienwohnungspreise Die Preise für Ferienwohnungen sind insbesondere in der Nebensaison gestiegen, was zu einer höheren Rentabilität bei Direktbuchungen geführt hat. Trotz dieser Veränderungen wird erwartet, dass der Ferienwohnungsmarkt in Spanien 2023 aufgrund des Anstiegs der internationalen Touristenankünfte ein positives Jahresende verzeichnet.

Die Preisentwicklung lässt sich wie folgt verstehen:

• Anstieg der Preise: Laut der Studie von Lodgify wurde eine Steigerung der durchschnittlichen Tagesrate (ADR) von 3,5% im Vergleich zu 2022 beobachtet, insbesondere in der Nebensaison.
• Höhere Rentabilität bei Direktbuchungen: Direktbuchungen bringen Gastgebern durchschnittlich 179 € pro Nacht ein, was 33% mehr ist als Buchungen über Online-Plattformen.
• Rückgang der Belegungsraten: Die Belegungsraten sind in diesem Jahr im Vergleich zum Vorjahr um 2,5% gesunken. Im Jahr 2022 lag die Belegung bei 55,66%, während sie 2023 bei 54,32% liegt.
• Kürzere Aufenthaltsdauer: Es wird eine leichte Reduzierung der durchschnittlichen Aufenthaltsdauer bei Ferienwohnungen in diesem Jahr erwartet, die bei 4,96 Tagen liegt, verglichen mit durchschnittlich 5,31 Tagen im Jahr 2022.
• Veränderung der Nachfrage: Der Preisanstieg hat dazu geführt, dass Gäste ihre Aufenthaltsdauer verkürzen, was es Gastgebern ermöglicht, ihre Buchungskalender zu füllen. Dies hat jedoch zu einem Rückgang der durchschnittlichen Belegungsraten geführt. Trotzdem wird die Auswirkung dieser Veränderung in der Branche weiterhin als positiv angesehen. 

Faktoren, die Mietpreise beeinflussen 

Es ist auch wichtig, die Faktoren zu berücksichtigen, die die Mietkosten beeinflussen, und diese können je nach folgenden Faktoren variieren:

• Nachfragesteigerung: Die Nachfrage steigt aufgrund der hohen Kosten für den Kauf von Immobilien, was es den Eigentümern ermöglicht, höhere Preise festzulegen.
• Begrenzung der Mieterhöhungen auf 2%: Dies verhindert drastische Preiserhöhungen zwischen den Verträgen.
• Hohe Preise in den Städten: Das Jahr 2023 begann mit hohen Mietpreisen, insbesondere in grossen Städten wie Valencia, Barcelona, Málaga und Alicante, wo die Preise die Inflationsrate überschritten haben.
• Mangel an Wohnungen auf dem Mietmarkt: Der Rückgang der Mietwohnungen in Städten wie Palma de Mallorca, Barcelona, Málaga und Madrid übersteigt 40%. Dies ist auf die hohe Nachfrage und die staatlichen Massnahmen zurückzuführen, die die Preise begrenzen und Unsicherheit in der Branche erzeugen.
• Kurzzeitmiete: Die Kurzzeitmiete wächst um 200% im letzten Jahr. Diese Option ermöglicht es, rentabel zu vermieten, ohne die langfristige Verfügbarkeit der Unterkunft zu verlieren.

Diese kombinierten Faktoren tragen zur aktuellen Dynamik des Mietmarktes in Spanien im Jahr 2023 bei, der von steigenden Preisen und einer wachsenden Nachfrage aufgrund der Schwierigkeiten beim Immobilienkauf geprägt ist. 

Prognosen für zukünftige Preise 

Es gibt mehrere Faktoren, die die Preise auf dem Markt beeinflussen, und um ihr Verhalten vorherzusagen, sollten Faktoren wie berücksichtigt werden:

• Wachsender Sektor des Ferienwohnungsmarktes: Die Anzahl der internationalen Touristenbesuche hat die Niveaus von 2019 überschritten und einen historischen Rekord aufgestellt.
• Entseasonalisierung der Preise: Der Trend zeigt in Richtung einer Entseasonalisierung der Preise mit Preiserhöhungen in der Nebensaison. Dies könnte eine Strategie sein, um das Einkommen das ganze Jahr über zu sichern.
• Belegungsraten und Aufenthaltsdauer: Die Dauer der Aufenthalte ist im Vergleich zu früheren Jahren kürzer.
• Einfluss der Unterkunftstypologie: Einfamilienhäuser wie Villen oder Landhäuser verzeichnen im Sommer im Vergleich zu Wohnungen oder Hostels ein stärkeres Preisanstiegs. Dies deutet auf eine grössere Saisonalität bei dieser Art von Unterkünften hin.
• Direktbuchungen gegenüber OTAs: Direktbuchungen über die Website der Unterkunft bringen den Eigentümern im Vergleich zu Buchungen über Online-Buchungsplattformen (OTAs) wie Holidu oder Rentalia höhere Einnahmen.
• Buchungsvoraussetzungen: Es gab einen Anstieg bei Buchungen mit mehr als 3 Monaten im Voraus in den ersten Monaten des Jahres, möglicherweise aufgrund der Unsicherheit im Zusammenhang mit der Pandemie und anderen globalen Faktoren. Last-Minute-Buchungen (weniger als 21 Tage im Voraus) bleiben während der Hochsaison üblich.
• Auswirkung der Aufenthaltsdauer auf die Vorausbuchung: kürzere Aufenthalte werden tendenziell kürzer im Voraus gebucht, während längere Aufenthalte weiter im Voraus geplant werden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Ferienwohnungsmarkt in Spanien auch 2023 weiterhin gute Leistungen zeigt, mit stabilen Preisen, aber steigenden Preisen in der Nebensaison. Die Belegungsraten und die Dauer der Aufenthalte variieren, aber es wird erwartet, dass die Sommermonate stark bleiben. 

Wert von Direktbuchungen 

Wie beeinflussen Direktbuchungen die ADR?

Direktbuchungen haben einen sehr positiven Einfluss auf die durchschnittliche Tagesrate (ADR) von Ferienwohnungen in Spanien. Im Vergleich zu Buchungen über Internetplattformen (OTAs) generieren Direktbuchungen über die Website des Gastgebers signifikant höhere Einnahmen.

• Die Zahlen unterstützen diese Aussage: Die durchschnittliche ADR zwischen Januar 2022 und Juni 2023 für Buchungen über OTAs betrug 134,56 €, während Direktbuchungen über die Website des Gastgebers im Durchschnitt 179,08 € einbrachten, was einem Anstieg von 33% entspricht.

Diese Daten unterstützen den Trend in der Hotelbranche, die Vorteile von Direktbuchungen hervorzuheben, wobei eine maßgeschneiderte Ferienwohnungs-Website eine rentable Investition mit geringen Kosten von etwa 10 € pro Monat sein kann. 

Online-Ferienwohnungsplattformen 

Die Verbreitung von Online-Plattformen hat die Art und Weise, wie Reisende Unterkünfte finden, vollständig verändert und eine breite Palette von Optionen auf der ganzen Welt bietet. Diese Plattformen haben nicht nur die Branche revolutioniert, sondern auch den Eigentümern den Zugang zum Tourismusmarkt erleichtert, der traditionell von Hotels dominiert wurde.

Im Tourismussektor in Spanien im Jahr 2023 verteilen sich die Buchungen von Ferienwohnungen auf verschiedene Kanäle. Obwohl Airbnb Vorreiter in der Ferienwohnungsrevolution war, ist Booking.com der Marktführer bei Buchungen im Land und repräsentiert 39% des Gesamtvolumens, während Airbnb 32% ausmacht. Plattformen, die Channel-Manager-Dienste anbieten, wie Holidu, gewinnen jedoch an Beliebtheit, da sie es den Gastgebern ermöglichen, ihre Unterkünfte in verschiedenen Kanälen zu listen und an einem Ort zu verwalten, was ihnen viel Zeit spart.

Überraschenderweise ist der drittgrösste Teil der Buchungen von Direktbuchungen, die 28% des Gesamtvolumens ausmachen. Dies zeigt, dass Eigentümer und Gastgeber zunehmend Direktbuchungen von Gästen bevorzugen, um die Provisionen zu vermeiden, die von den Plattformen in der Regel in Höhe von rund 15% erhoben werden. Diese Änderung spiegelt den Trend wider, nach Alternativen zu suchen, um die Einnahmen zu maximieren und die mit den Ferienhäusern verbundenen Kosten zu senken.

In unserem Magazinbereich finden Sie ausführliche Informationen zu den beliebtesten Plattformen für Ferienwohnungen.

Wie beeinflusst die Art der Unterkunft?

In der Debatte darüber, ob in ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung investiert werden sollte, schlagen wir folgende Schlüsselpunkte vor:

• Wahl der Unterkunft: Bei der Überlegung zur Investition in Ferienhäuser musst du zwischen einem Haus und einer Wohnung wählen.
• Preisunterschiede: Statistiken zeigen, dass Einfamilienhäuser, die für Ferienwohnungen genutzt werden, eine um 60,48% höhere durchschnittliche Tagesrate (ADR) haben als Wohnungen mit demselben Zweck.
• Kaufpreise: Beim Betrachten der Daten von Tinsa und Mitma über neu gebaute Immobilien in Spanien zeigt sich, dass der Kaufpreis für ein Einfamilienhaus um 65,15% höher ist als der einer ähnlich grossen Wohnung.
• ADR-Saisonalität: Einfamilienhäuser verzeichnen einen stärkeren Anstieg der ADR während der Sommermonate im Vergleich zu Wohnungen, was auf die Vorliebe für Immobilien mit Garten und Pool in der Hochsaison zurückzuführen sein könnte.
• Gastgeberpräferenzen: Die Wahl zwischen einem Haus und einer Wohnung hängt vom spezifischen Fall und den Vorlieben des Gastgebers ab. Einige suchen nach stabilen Einnahmen das ganze Jahr über, während andere bereit sind, mit Schwankungen umzugehen, wenn dies höhere Gewinne in der Hochsaison bedeutet.
• Wirtschaftliche Überlegungen: Wenn du kein Eigentümer eines Einfamilienhauses bist und eins kaufen musst, ist der Preis in der Regel etwa 65% höher als der einer Wohnung, obwohl dies durch eine höhere Rentabilität ausgeglichen werden könnte.

Die Wahl zwischen einem Ferienhaus und einer Ferienwohnung hängt von Faktoren wie persönlichen Vorlieben und finanziellen Zielen ab. Bevor du eine Entscheidung triffst, ist es wichtig, genaue Rentabilitätsberechnungen mit geeigneten Werkzeugen durchzuführen.

Ist die Aufenthaltsdauer wichtig?

Trotz der steigenden Durchschnittspreise gibt es Zweifel, ob wir in Spanien tatsächlich eine Bereicherung erleben. Als Ergebnis dieses Anstiegs wurde in diesem Jahr eine leichte Abnahme der Auslastungsrate beobachtet, mit einem durchschnittlichen Rückgang von 2,5% bis Juni. Es gibt jedoch keinen Grund zur Sorge, da dies als natürliche Anpassung nach der Post-Covid-Ära und in einem globalen wirtschaftlichen Abschwung angesehen wird. Ausserdem dürfen wir nicht vergessen, dass die Monate Juli und August noch vor uns liegen, die historisch gesehen die stärksten Monate in Bezug auf die Auslastungsrate in Spanien sind.

Lassen uns nun weitere Details zur Aufenthaltsdauer erkunden und wie dies den Markt für Ferienunterkünfte beeinflussen kann.

Auslastungsrate

• Die Auslastungsrate hat leicht abgenommen. 
• Im März war dieser Rückgang am deutlichsten, von rund 60% im Jahr 2022 (57,52%) auf etwa 50% im Jahr 2023 (53,25%).
• Diese Abnahme wird als natürliche Anpassung nach der Post-Covid-Ära und in einem Kontext des globalen wirtschaftlichen Abschwungs betrachtet.

Aufenthaltsdauer

• Die meisten Gastgeber bevorzugen längere Aufenthalte, in der Regel von 30 Tagen oder weniger, aufgrund der Reduzierung von Ein- und Auscheckvorgängen.
• Eine durchschnittliche Aufenthaltsdauer von 4,96 Tagen wird prognostiziert, leicht weniger als die 5,31 Tage von 2022.
• Die Buchungsverteilung zeigt, dass Aufenthalte mittlerer Dauer (4-7 Tage) und längere Aufenthalte (+8 Tage) im Sommer häufiger sind.
• Während der Osterwoche verzeichnen Aufenthalte von 4 bis 7 Tagen ein signifikantes Wachstum.

Aufenthaltsdauer nach Unterkunftskategorie

• Luxusunterkünfte neigen dazu, kürzere Aufenthalte zu haben, mit 18% der Aufenthalte von 1 bis 3 Tagen und 11% der Aufenthalte von einer Woche oder mehr.
• In der Kategorie Premium machen längere Aufenthalte (8 Tage oder mehr) 25% der Buchungen aus.
• Eine Erhöhung der Mindestaufenthaltsdauer auf eine Woche kann für Premium-Unterkünfte vorteilhaft sein.

Aufenthaltsdauer nach Buchungskanal

• Reservierungen von mehr als 8 Tagen werden hauptsächlich (53%) über die Website der Unterkunft selbst (Direktbuchungen) getätigt.
• Direktbuchungen sind provisionsfrei, was sie für Unterkünfte attraktiv macht, die ihr Geschäftsmodell auf längeren Aufenthalten aufbauen möchten.

Daraus können wir schliessen, dass die Auslastungsrate 2023 leicht gesunken ist, aber in naher Zukunft voraussichtlich steigen wird.

Vorausbuchung

Während der Monate Januar und Februar 2023 wurde eine deutliche Veränderung in der Vorausbuchung von Ferienunterkünften in Spanien festgestellt. Im Vergleich zum Vorjahr wurden etwa 50% der Buchungen mit mehr als 3 Monaten Vorlaufzeit getätigt, was im Gegensatz zu den 32% von 2022 einen signifikanten Anstieg darstellt.

Dieser ungewöhnliche Anstieg könnte mit der anhaltenden Unsicherheit aufgrund der COVID-19-Pandemie und anderen Faktoren wie dem Konflikt in der Ukraine zusammenhängen. Darüber hinaus machen Reservierungen mit weniger als 21 Tagen Vorlaufzeit konstant etwa 40% des Gesamtvolumens aus, wobei ein Höhepunkt von Juni bis November zu verzeichnen ist.

Die Vorlaufzeit der Buchung beeinflusst auch:

• Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer. 
• Buchungen mit weniger als 20 Tagen Vorlaufzeit neigen dazu, für kurze Aufenthalte (weniger als 4 Tage) zu sein, was als Impulskäufe betrachtet werden könnte.

Auf der anderen Seite neigen Buchungen mit mehr als 3 Monaten Vorlaufzeit dazu, etwa 8 Tage oder länger, also eine Woche oder mehr, zu dauern, was für die Planung von Werbestrategien wie Google-Anzeigenkampagnen nützlich sein könnte.

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